ВОПРОС: Каким параграфом гл. 34 ГК РФ - 1 или 4 следует руководствоваться при заключении договора аренды части здания? Есть ли на этот счет разъяснения в законодательстве?

ОТВЕТ: Действительно, вопросы заключения, исполнения и расторжения договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. При этом параграф 1 регулирует общие вопросы, связанные с договором аренды, параграфы 3, 4 и 5 регулируют вопросы аренды отдельных видов имущества (аренда предприятий, транспортных средств, зданий и сооружений). Особые случаи аренды предусмотрены параграфом 2 (бытовой прокат) и параграфом 6 (финансовая аренда - лизинг).

Параграф 4 гл. 34 ГК РФ называется "Аренда зданий и сооружений". При этом, как показывает анализ содержащихся в этом параграфе статей (ст.ст. 650-655), речь идет о зданиях и сооружениях как единых комплексах недвижимого имущества, непосредственно и неразрывно связанных с землей. Поэтому не случайно в ряде статей этого параграфа (ст.ст. 652-654) говорится о правах пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение. При этом ни в одной из статей данного параграфа законодатель не говорит о "части" здания или сооружения либо о "помещении", находящемся в здании или сооружении. Следовательно, при заключении договора аренды на часть здания необходимо руководствоваться общими положениями о договорах аренды, содержащимися в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ. На правильность данного подхода указывает и содержание ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июня 1997 г. N 122-ФЗ. Эта статья разделяет понятия "здание", "сооружение" и "помещения в зданиях и сооружениях".

Какие-либо иные разъяснения содержания параграфов 1 и 4 гл. 34 ГК РФ в Гражданском кодексе отсутствуют.

Директор юридической фирмы

ЗАО "Юнико-94"

М.И.МИЛУШИН

07.1999